アパートリフォーム費用の相場と失敗しない進め方

アパートの老朽化や空室増加をきっかけに、「そろそろリフォームを考えた方がいいのでは」と感じているオーナーの方も多いのではないでしょうか。
一方で、アパートリフォームは費用がどれくらいかかるのか、どこまで工事すべきなのか分かりにくいという不安もつきものです。

実際、相場を知らずに進めてしまうと、回収できない過剰投資になったり、入居率改善につながらなかったりするケースも少なくありません。
アパートリフォームで重要なのは、「きれいにすること」ではなく、費用対効果を意識した進め方です。

本記事では、アパートリフォームの費用相場を箇所別にわかりやすく解説するとともに、失敗を防ぐための考え方や進め方、会計・税務、補助金の活用ポイントまで詳しくご紹介します。
これからリフォームを検討する方はもちろん、今の判断が正しいのか見直したい方にも役立つ内容です。ぜひ最後までご覧ください！

アパートリフォームの費用相場

アパートリフォームの費用は、工事する範囲・築年数・建物規模によって大きく変わります。部分的な修繕であれば数十万円から可能ですが、外壁や水回りを含む全体的な改修になると、数百万円〜1,000万円以上かかるケースもあります。
ここでは、代表的なリフォーム箇所ごとの費用目安と、費用差が生まれる主な要因について解説します。

リフォーム箇所別の費用目安

アパートリフォームでは、入居率や家賃に直結しやすい箇所から優先的に手を入れるのが一般的です。以下はよく行われる工事とその費用相場です。

外壁・外装リフォームの費用相場

外壁や屋根などの外装は、建物の寿命を左右する重要な部分です。見た目の印象改善だけでなく、防水・劣化防止の目的でも定期的な改修が必要になります。

• 外壁塗装：150万〜400万円程度
• 外壁補修（クラック・シーリング打ち替え）：50万〜150万円程度
• 屋根塗装・防水工事：80万〜250万円程度

建物全体を足場で囲う必要があるため、戸数や階数が増えるほど費用も上がる傾向があります。

内装・水回りリフォームの費用相場

内装や水回りは、入居者満足度に直結しやすいリフォーム箇所です。空室対策として実施されることが多く、内容次第で費用に大きな幅があります。

• 壁紙・床の張り替え（1室）：20万〜50万円程度
• キッチン交換：40万〜100万円程度
• ユニットバス交換：60万〜120万円程度
• トイレ・洗面台交換：20万〜50万円程度

複数戸をまとめて工事することで、1戸あたりのコストを抑えられるケースもあります。

費用に差が出る主な要因

同じようなリフォーム内容でも、条件によって見積金額は大きく変わります。ここでは、費用差が出やすい代表的な要因を紹介します。

工事内容・設備グレードによる違い

使用する設備や建材のグレードによって、費用は大きく変動します。
例えば、水回り設備を最低限の賃貸向け仕様にするのか、デザイン性や機能性を重視するのかで、数十万円単位の差が出ることもあります。

また、部分的な修繕か、配管・下地から手を入れるフルリフォームかによっても、工事費は大きく変わります。

築年数・建物規模による影響

築年数が古いアパートほど、目に見えない部分の劣化（配管・下地・防水など）が進んでいる可能性があり、追加工事が発生しやすくなります。

さらに、

• 木造か鉄骨造か
• 2階建てか3階建て以上か
• 戸数の多さ

といった建物規模や構造によっても、工事費・足場費用・工期が変わり、総額に影響します。

アパートリフォームを成功させるポイント

アパートリフォームを成功させるためには、「きれいにすること」自体が目的にならないよう注意が必要です。重要なのは、リフォーム後にどれだけ収益改善につながるかという視点です。
ここでは、費用回収の考え方と、入居者ニーズに合った計画の立て方について解説します。

リフォーム費用の回収を意識する

アパートリフォームは投資の一種です。感覚的に進めるのではなく、回収期間（何年で元が取れるか）を明確にすることが成功のカギになります。

回収期間の基本的な考え方

回収期間は、
「リフォーム費用 ÷ 年間の収益改善額」
で考えるのが基本です。

例えば、300万円のリフォームによって、

• 家賃が月5,000円アップ
• 空室期間が短縮され年間6万円の改善

といった効果が見込める場合、年間の改善額は約12万円となり、回収期間は約25年になります。
一般的には、10〜15年以内に回収できる計画であれば、比較的リスクの低いリフォームといえます。

家賃設定と入居率の関係

リフォーム後に家賃を上げすぎると、入居が決まりにくくなり、結果的に収益が下がることもあります。
そのため、周辺相場を基準にした現実的な家賃設定が重要です。

• 家賃据え置きで入居率を高める
• 小幅な家賃アップで長期入居を狙う

など、入居率とのバランスを重視した判断が、安定経営につながります。

入居者ニーズに合わせた計画

どれだけ費用をかけても、入居者のニーズとズレたリフォームでは効果は限定的です。誰に住んでもらいたいのかを明確にしたうえで、計画を立てることが重要です。

ターゲット別に重視すべきリフォーム

入居者のターゲットによって、評価されやすいポイントは異なります。

• 単身者向け：Wi-Fi環境、宅配ボックス、収納、デザイン性
• ファミリー向け：水回りの清潔感、防音性、間取りの使いやすさ
• 高齢者向け：手すり設置、段差解消、照明の明るさ

ターゲットに合ったリフォームを行うことで、無駄な工事を減らし、費用対効果を高めることができます。

需要の低い過剰リフォームの注意点

設備や内装を過度にグレードアップしても、家賃や入居率に反映されないケースは少なくありません。
特に、周辺相場よりも明らかに高仕様なリフォームは、回収が難しくなる傾向があります。

• 高級設備を入れすぎない
• 見た目より「使いやすさ・清潔感」を優先する
• 周辺物件との差別化ポイントを絞る

といった視点を持つことで、過剰投資を防ぎ、堅実なリフォームにつながります。

アパートリフォームの会計・税務の基礎知識

アパートリフォームでは、工事内容によって会計処理や税務上の扱いが大きく変わる点に注意が必要です。同じ金額の工事でも、「修繕費」として一括経費にできるか、「資本的支出」として減価償却が必要かで、当年の税負担に差が生じます。
ここでは、基本的な考え方と、判断に迷いやすいポイントを解説します。

修繕費と資本的支出の違い

税務上、リフォーム費用は大きく「修繕費」と「資本的支出」に分けられます。どちらに該当するかは、工事の目的と内容によって判断されます。

修繕費として計上できるケース

修繕費とは、建物を元の状態に戻す、または維持するための工事にかかる費用です。原則として、支出した年に全額を経費計上できます。

代表的な例としては、

• 壁紙・床の張り替え（同等グレード）
• 外壁のひび割れ補修、部分的な塗り直し
• 故障した給湯器や設備の同等品交換

などが挙げられます。
「機能や価値を高める目的ではないかどうか」が、修繕費判断のポイントになります。

減価償却が必要になるケース

一方、資本的支出とは、建物の価値を高める、または耐用年数を延ばす工事を指します。この場合、費用は一括で経費にできず、耐用年数に応じて減価償却します。

該当しやすい例は、

• 間取り変更や大規模な内装改修
• グレードアップを伴う設備交換
• 外壁全面改修や断熱性能向上工事

などです。
金額が大きく、長期的な効果が見込まれる工事ほど、資本的支出と判断されやすくなります。

会計処理で注意すべきポイント

修繕費と資本的支出の区分は、一律の金額基準だけで決まるものではありません。工事内容の説明や見積書の記載方法によって、税務上の扱いが変わることもあります。

判断に迷いやすいリフォーム例

特に判断が分かれやすいのが、以下のようなケースです。

• キッチン・ユニットバスの交換
• 外壁塗装と補修工事を同時に行う場合
• 空室対策としての内装リニューアル

これらは、「原状回復」か「性能・価値向上」かの判断によって処理が異なります。
内容を分けて見積もり・契約することで、修繕費として計上しやすくなる場合もあります。

専門家に相談すべきタイミング

以下のような場合は、税理士や会計の専門家に事前相談することをおすすめします。

• 工事費用が高額になるとき
• 修繕費か資本的支出か判断がつかないとき
• 複数年にわたる大規模リフォームを行うとき

事前に確認しておくことで、税務調査時のリスクを減らし、適切な節税対策にもつながります。

費用負担を軽減する制度と選択肢

アパートリフォームはまとまった資金が必要になるため、自己資金だけで判断せず、使える制度や選択肢を整理することが重要です。
補助金やローンを上手に活用することで資金負担を抑えられる一方、状況によっては「リフォームしない」という判断が合理的な場合もあります。

補助金・助成金の活用

リフォーム内容によっては、国や自治体の補助金・助成金を活用できる可能性があります。対象や条件は制度ごとに異なるため、事前確認が欠かせません。

国・自治体の主な補助制度

アパートリフォームで活用されやすい制度には、以下のようなものがあります。

• 省エネ関連補助金
  　断熱改修、高効率給湯器、窓改修などが対象
• バリアフリー改修支援
  　手すり設置、段差解消、通路幅確保など
• 耐震・防災関連補助
  　耐震補強工事、防災設備の設置

自治体独自の制度も多く、同じ工事内容でも地域によって補助金額が異なる点が特徴です。

補助金を利用する際の注意点

補助金活用では、以下の点に注意が必要です。

• 工事着工前の申請が必須なケースが多い
• 対象工事・設備が細かく指定されている
• 予算上限に達すると受付終了となる場合がある

「後から申請すればいい」と考えてしまうと、補助対象外になるリスクがあるため、計画段階から確認することが重要です。

ローン活用と売却判断

資金調達の方法として、リフォームローンの活用も選択肢の一つです。ただし、借りてまでリフォームすべきかどうかの判断も同時に必要になります。

賃貸向けリフォームローンの特徴

賃貸向けリフォームローンは、以下のような特徴があります。

• アパート経営者向けの商品が用意されている
• 返済期間が長めに設定できる
• 家賃収入を返済原資として考えやすい

一方で、金利負担や返済期間中の空室リスクも考慮する必要があります。収支計画を立てたうえで、無理のない返済が可能かを確認することが大切です。

リフォームより売却が有利なケース

以下のような場合は、リフォームより売却や建て替えを検討した方が有利なこともあります。

• 築年数が古く、修繕箇所が多い
• 周辺の賃貸需要が低下している
• リフォーム後も家賃アップが見込めない

将来的な収益性を冷静に見極め、「直す」「活用する」「手放す」という選択肢を比較することが、長期的な資産形成につながります。

東海エリアのアパートリフォームはベータにお任せください！

ベータは、東海エリア（愛知・岐阜・三重）を中心に、アパート・賃貸物件のリフォームを数多く手がけてきたリフォーム会社です。
空室対策、家賃維持・向上、老朽化対策など、オーナー様の経営課題に直結するリフォームを得意としています。

アパートリフォームでは、

• 空室改善を目的とした内装・水回りリフォーム
• 外壁・屋根など建物全体のメンテナンス
• 部分改修から大規模修繕までの段階的提案

など、収益性とコストバランスを重視したプランをご提案します。
「どこまで直すべきか」「今やるべき工事は何か」といった判断も、現地調査をもとに丁寧にアドバイスいたします。

また、ベータでは費用相場・回収期間・税務面まで考慮した提案を行っており、無理な工事や過剰な設備導入はおすすめしません。必要に応じて、補助金活用や工事時期の調整など、オーナー様の負担を抑える工夫も行っています。

「まずは費用感を知りたい」「空室がなかなか埋まらない」
そんなお悩みの段階からでも大歓迎です。

東海エリアでアパートリフォームをご検討中の方は、ぜひ一度ベータにご相談ください！
長期的に安定した賃貸経営につながるリフォームを、地域密着でサポートします！

まとめ

アパートリフォームは、単に建物をきれいにするための工事ではなく、入居率の改善や収益性向上につなげるための重要な経営判断です。
費用相場や工事内容を把握せずに進めてしまうと、回収できない過剰投資になるリスクもあります。

成功させるためには、

• リフォーム箇所ごとの費用相場を理解する
• 回収期間や入居率を意識した計画を立てる
• 会計・税務の扱いや補助金制度も踏まえて判断する

といった総合的な視点が欠かせません。

また、物件の築年数や立地、ターゲット層によって、最適なリフォーム内容は異なります。場合によっては、リフォームではなく売却や建て替えを検討することが合理的なケースもあります。

東海エリアでアパートリフォームを検討されている方は、実績と地域特性を理解した専門業者に相談することが、失敗を防ぐ近道です。
長期的に安定した賃貸経営を実現するためにも、無理のない計画と信頼できるパートナー選びを大切にしましょう。

ベータでは、費用・収益・将来運用まで見据えたアパートリフォームのご相談を承っています。
まずは現状把握から、お気軽にご相談ください！