アパートオーナーのリフォーム｜費用相場・補助金・進め方

所有しているアパートの空室が増えてきた、設備の古さについて入居者様から声が上がっている——こうした状況を前に、リフォームを検討し始めるオーナー様は少なくありません。

一方で、「どこにいくらかけるべきか」「本当に費用を回収できるのか」を明確にしないままリフォームに踏み切ると、投じた費用に見合う効果を得られないこともあります。

本記事では、アパートオーナー様がリフォームを行う目的とタイミングから、箇所別の費用相場、進め方と業者の選び方、知っておきたい注意点、活用できる補助金・制度まで、順を追って解説していきます。

アパートオーナーがリフォームを行う目的とタイミング

現状維持かバリューアップか目的を明確にする

リフォームを検討する際は、まず「現状維持」と「バリューアップ」のどちらを目的にするのかを明確にしておく必要があります。現状維持は、経年劣化した設備や内装を、入居時と同程度の水準に戻すための工事です。費用を抑えやすい一方で、周辺の競合物件と比べて見劣りする状態が続く可能性があります。

一方のバリューアップは、設備のグレードを上げる、人気の間取りに変更するなど、物件の魅力そのものを引き上げる工事です。費用は現状維持より高くなりますが、家賃の維持・向上や、入居希望者からの反響増加につながる可能性があります。

どちらを選ぶかは、物件の築年数、周辺相場、今後の保有方針によって変わります。たとえば、あと数年で売却や建て替えを予定している物件であれば、費用を抑えた現状維持で十分な場合もあります。逆に、長期保有を前提とする物件であれば、多少費用をかけてでもバリューアップを行い、家賃水準を維持するほうが、長い目で見て収益性を保ちやすくなります。リフォーム会社に相談する前に、オーナー様自身の中で今後の保有方針と優先順位を整理しておくことをおすすめします。

設備・水回りの交換時期や大規模修繕のタイミング

給湯器やエアコンなどの住宅設備には、メーカーが示す標準的な使用期間があります。一般的に10年前後が交換を検討する一つの目安とされる設備もありますが、使用状況や機種によって異なるため、実際の状態を確認しながら判断することが大切です。故障してから交換するのではなく、退去のタイミングにあわせて計画的に交換すると、空室期間中に工事を終えやすくなります。

特に、入居中の設備故障は、入居者様からの緊急対応の依頼につながり、部材の手配状況によっては数日間お湯や冷暖房が使えない状態が続くこともあります。設備ごとの設置年をリスト化しておき、耐用年数が近づいている設備から優先的に点検・交換を検討すると、突発的なトラブルを減らせます。

外壁塗装や屋上防水、シーリングなどは、使用材料や施工状況、建物の立地環境によって劣化の進み方が異なります。一般的な周期だけで判断せず、定期的な点検で実際の状態を確認しながら、補修・改修の時期を判断することが大切です。ひび割れや雨染みなど、目に見える劣化のサインが出てからでは、補修範囲が広がって費用がかさむこともあるため、早めの点検を心がけましょう。次の見出しで説明する長期修繕計画をあらかじめ立てておくと、複数の工事のタイミングが重ならないよう調整しやすくなります。

アパートリフォームの箇所別の費用相場

外装・内装・間取り変更

外壁塗装は、建物の規模や塗装面積、使用する塗料などによって費用が大きく異なります。使用する塗料のグレード（シリコン・フッ素・無機など）によって、耐用年数と費用の両方が変わり、耐用年数の長い塗料ほど初期費用は高くなる傾向があります。複数の業者から見積もりを取り、工事範囲とあわせて比較することが重要です。

内装（クロス・床材の張り替え）は、部屋単位であれば1室あたり数万円〜十数万円程度、共用部を含めた全体的な張り替えになると規模に応じて費用が増えます。共用階段や廊下の床材・手すりの補修は、日常的に人目に触れる部分であるため、内見時の第一印象にも影響しやすい箇所です。

間取り変更を伴うリフォームは、壁の解体や配管の移設が発生するため、部分的な内装リフォームよりも費用が高くなります。1室あたりの間取り変更は、数十万円〜100万円を超えることもあります。代表的な例としては、和室を洋室に変更するといった工事が挙げられます。

築年数が古く、間取りそのものが現在の入居希望者のニーズに合わなくなっている物件では、費用をかけてでも間取り変更を検討する価値があります。特に、現在の入居ターゲットに合わない間取りの場合は、退去のタイミングで洋室化などを検討するオーナー様もいます。

キッチン・トイレ・お風呂・洗面台などの水回り

水回りは、入居者様が日常的に使用する設備のため、リフォームによって物件の印象を変えやすい箇所のひとつです。費用は設備の種類やグレード、配管工事の有無、既存設備の撤去など、工事内容によって大きく異なります。単体での交換は割高になりやすいため、複数の設備が同時期に古くなっている場合は、セットでまとめて交換することで、総額を抑えられる場合があります。

複数箇所を同時にリフォームすると、養生や人件費、部材の仕入れをまとめられるため、1箇所ずつ個別に発注するより費用を抑えやすくなります。築年数の古い物件では、水回り設備をまとめて一新することを検討するケースもあります。浴室をユニットバスに交換する、和式トイレを洋式に変更するといった工事は、費用は上がるものの、内見時の印象を大きく左右するため、優先度を上げて検討する価値があります。

アパートリフォームの進め方と業者の選び方

長期修繕計画を立てる

長期修繕計画とは、建物のどの部位を、いつ、どのくらいの費用で修繕していくかをあらかじめ整理した計画のことです。国土交通省では、マンションの長期修繕計画について、長期的な修繕時期や費用を見通すためのガイドラインを示しています。アパートにこのガイドラインがそのまま適用されるわけではありませんが、建物の規模や築年数、設備の状態に応じて、長期的な修繕計画を立てておくと安心です。

計画を立てずに場当たり的な対応を続けると、複数の工事が同じ時期に重なって資金繰りを圧迫したり、逆に必要な修繕が後回しになって建物の劣化を早めたりすることがあります。外壁・屋上防水・給排水設備など、部位ごとの周期を一覧にしておくと、次にどのタイミングでいくら必要になるかを見通しやすくなります。

長期修繕計画は、一度作って終わりではありません。実際の劣化状況は、立地環境や施工内容によって当初の想定とずれることがあるため、定期的に現地確認を行い、周期や費用を見直すことが大切です。計画表と実際の点検結果をあわせて管理しておくと、次の修繕時期を根拠を持って判断できるようになります。

ターゲット層のニーズを調査し計画を立てる

リフォームの内容は、物件の立地や間取りから想定される入居ターゲット層に合わせて決めることが重要です。単身者向けの物件では、独立洗面台や宅配ボックス、モニター付きインターホンなど、生活の利便性や安全性を高める設備が選ばれるケースがあります。ファミリー向けの物件では、収納力や浴室の広さなどが重視されることもあります。

周辺の競合物件がどのような設備・内装で募集をかけているかを事前に確認し、見劣りしている部分から優先的に手を入れると、限られた予算でも効果的な改善につながります。賃貸情報サイトに掲載されている周辺物件の写真や設備欄は、無料で確認できる情報源として活用できます。管理会社が持っている周辺相場・入居者属性のデータも、計画を立てる際の参考になります。過去の内見者からの反響（設備への質問、断られた理由など）が記録に残っていれば、それも貴重なニーズ調査の材料になります。

信頼できる業者の選定と契約・許可申請

業者を選ぶ際は、金額の安さだけで決めず、過去の施工実績、保証内容、工事範囲の説明の丁寧さを比較することが重要です。複数の業者から相見積もりを取り、同じ工事内容で金額を比較すると、相場からかけ離れた見積もりに気づきやすくなります。

見積書の内訳が「工事一式」のようにまとめられていて、部位ごとの金額が示されない業者には注意が必要です。工事後の保証期間や、不具合が出た際の対応範囲についても、契約前に書面で確認しておくと、後々のトラブルを防ぎやすくなります。アパート一棟分のリフォームや大規模修繕など、金額が大きくなる工事ほど、この確認を徹底することが重要です。

入居者様がいる状態でのリフォームは、事前の告知や在室確認など、通常の空室リフォームにはない調整が必要です。エレベーターや共用部を使う大掛かりな工事では、建物の管理ルールに基づく届け出や、近隣への挨拶が必要になることもあるため、契約前に業者へ確認しておくとスムーズです。

リフォーム前に知っておきたいデメリット・注意点

費用対効果と回収期間を確認する

リフォームは、かけた費用がそのまま家賃に反映されるとは限りません。リフォーム費用を、リフォームによって増加が見込める月額家賃で割ることで、単純な回収期間の目安を計算できます。たとえば100万円の工事で家賃を月5,000円引き上げられる見込みなら、単純計算で約17年かかることになり、想定より長いと感じるオーナー様も多いはずです。

回収期間だけでなく、空室期間の短縮効果もあわせて考える必要があります。工事によって入居者が決まるまでの期間が短くなれば、家賃アップ分だけでなく、空室によって失われていた家賃収入そのものを取り戻す効果も期待できます。たとえば、リフォームによって入居が決まるまでの期間が2か月短縮できれば、その2か月分の空室による家賃損失を抑えられる可能性があり、単純な家賃アップの効果よりも大きな影響を持つことがあります。数字だけで判断せず、両方の効果を見込んだうえで投資判断をすることをおすすめします。

複数の改善案がある場合は、それぞれの概算費用と見込める効果を一覧にして比較すると、優先順位をつけやすくなります。すべてを一度に行う必要はなく、効果の高い箇所から段階的に進める方法も、資金負担を分散できるという点で現実的な選択肢です。翌年度以降に予定している修繕とあわせて時期を調整すれば、施工業者の手配もまとめやすくなります。

家賃アップによる空室リスクに注意する

リフォームによって設備のグレードを上げた場合、その分家賃を引き上げたくなりますが、周辺相場からかけ離れた家賃設定は、かえって空室期間を長引かせるリスクがあります。リフォーム後の家賃は、周辺の競合物件の募集条件と比較したうえで、無理のない範囲で設定することが重要です。

既存の入居者様がいる状態で家賃を引き上げる場合は、契約内容や借地借家法などを踏まえた対応が必要です。更新時に限らず、入居者様との合意や適切な手続きが必要になるため、管理会社などに事前に確認しておきましょう。新規募集分から段階的に家賃を見直す方法もあり、既存の入居者様との関係にも配慮した進め方を検討することが大切です。

家賃設定に迷う場合は、管理会社に周辺の成約事例を確認してもらうのが確実です。募集中の家賃だけでなく、実際に入居が決まった際の家賃（成約家賃）を把握しておくと、より実態に近い相場観をつかめます。募集中の家賃には値引き交渉の余地が含まれていることも多く、成約家賃と比べて高めに出ている場合があるため、両方の数字を見比べる習慣をつけておくと安心です。

建物の構造・法令やメーカー推奨の方法を守る（DIYは避ける）

費用を抑えるために、一部の工事をオーナー様自身で行おうとするケースもありますが、電気工事士法3条は、一定の電気工事について電気工事士の資格を持つ者でなければ作業してはならないと定めています。資格が必要な電気工事を無資格で行うと、法令違反となるだけでなく、漏電や火災といった重大事故につながるおそれがあります。

電気工事に限らず、給排水管や防水などの構造にかかわる工事を誤った方法で行うと、雨漏り・水漏れといった二次被害を招くおそれがあります。また、給湯器などの設備をメーカーが定める施工方法から外れて設置すると、保証の対象外になることがあり、耐用年数中に不具合が起きても無償修理を受けられず、結果的に費用がかさむこともあります。

費用を抑えたい場合は、DIYではなく、複数の業者から見積もりを取って比較する方法で検討するのが安全です。相見積もりを取る際は、同じ工事範囲・同じグレードの部材で比較しないと、単純な金額比較ができません。見積書の内訳を業者ごとにそろえてから比較することをおすすめします。

アパートリフォームに活用できる補助金・制度

補助金・制度は年度ごとに内容が変わり、終了する制度もあれば新設される制度もあります。ここでは2026年9月時点の状況を紹介しますので、実際に活用する際は、必ず最新の公募状況を確認してください。

長期優良住宅化リフォーム推進事業

以前は、既存住宅の性能向上リフォームに対して国が補助を行う代表的な制度でした。しかし、国土交通省の公式サイトには「令和7年度の交付申請は締め切りました。令和8年度、本事業は実施しません。」と明記されており、2026年度（令和8年度）は実施されていません。リフォーム会社の案内やインターネット上の記事の中には、この制度が現在も使えるかのように書かれているものがありますが、応募する前に必ず最新の状況を確認してください。

住宅省エネ2026キャンペーン

窓の断熱改修や高効率給湯器の導入などを対象とする現在の主な国の支援策として、「住宅省エネ2026キャンペーン」があります。国土交通省・経済産業省・環境省の3省が連携する枠組みで、窓の断熱改修を対象にした「先進的窓リノベ2026事業」や、賃貸の集合住宅を対象にした「賃貸集合給湯省エネ2026事業」などが含まれており、賃貸集合住宅のオーナー様が利用できる可能性があります。

これらの事業は、原則として消費者と直接契約する新築・リフォームの工事施工者などが申請主体となる仕組みです。オーナー様ご自身で直接申請するのではなく、対応している施工業者を通じて手続きを進める形になるため、依頼する業者がこの制度に対応しているかどうかを、契約前に確認しておくとよいでしょう。対象となる工事内容や申請できる事業者の条件は事業ごとに異なるため、公式サイトで詳細を確認することをおすすめします。

子育て支援型共同住宅推進事業・住宅セーフティネット制度

子育て支援型共同住宅推進事業は、共同住宅における子どもの安全・安心に資する改修（転落防止の手すり、補助錠、防犯性の高い玄関ドアなど）や、居住者同士の交流を生む施設の整備を対象にした国の補助制度です。2026年度（令和8年度）は物価高騰を踏まえて上限額が引き上げられており、改修型では子どもの安全確保に資する設備が補助率3分の1（上限120万円/戸）、交流を促す施設が補助率3分の1（上限600万円/棟）とされています。宅配ボックスの設置についても一定の要件を満たす場合は補助対象となるため、あわせて確認するとよいでしょう。ファミリー層の入居を増やしたいアパートオーナー様にとっては、設備面での差別化につながる制度ですが、子育て世帯の入居率など適用条件が定められているため、活用を検討する際は最新の公募要領で詳細を確認してください。

住宅セーフティネット制度は、高齢者・低額所得者・子育て世帯など、住宅の確保に配慮が必要な方の入居を受け入れる「セーフティネット住宅」として登録した物件のバリアフリー改修などに、国や自治体による支援があります。補助の内容は自治体によって異なり、たとえば東京都中野区では改修費用の3分の2（上限100万円/戸）を補助する例があります。改修費の補助を受けた場合、原則10年間、住宅確保要配慮者に限定した専用住宅として管理する条件が付きます。

空室に悩むアパートオーナー様にとっては、入居対象を広げられるという側面もあります。制度を通じて幅広い入居希望者を受け入れることで、空室対策の選択肢を増やせる可能性があります。ただし、改修費の補助を受けた場合は原則10年間、専用住宅として管理する義務が生じるため、将来の売却や建て替えの予定がある物件では、条件をよく確認したうえで検討する必要があります。

各自治体の補助金・リフォームローン

国の制度以外にも、都道府県・市区町村が独自にリフォーム補助金を設けていることがあります。断熱改修、耐震改修、バリアフリー改修など対象は自治体によって異なり、募集期間や予算の上限が決まっていることも多いため、年度の早い時期に情報を確認しておくと申請の機会を逃しにくくなります。物件所在地の自治体窓口や公式サイトで確認するのが確実です。

補助金だけで費用をまかなえない場合は、金融機関のリフォームローンを活用する方法もあります。金利や融資条件は金融機関によって異なるため、複数の金融機関を比較したうえで、無理のない返済計画を立てることが重要です。物件を担保にした融資や、既存の不動産投資ローンへの借り増しなど、複数の選択肢があるため、取引のある金融機関に一度相談してみることをおすすめします。

東海エリアのアパートリフォームはベータにお任せください！

ここまで、アパートオーナー様がリフォームを行う目的とタイミングから、費用相場、進め方、注意点、活用できる補助金・制度まで解説してきました。

とはいえ、どこにどれだけの費用をかけるべきかは、物件の状態やターゲット層によって変わるため、実際に現地を見なければ正確な判断はできません。築年数や周辺相場が似た物件でも、劣化の進み方や入居者様のニーズは物件ごとに少しずつ異なるため、実際に手を入れるべき箇所はひとつずつ違ってきます。

私たちベータは、東海エリアを中心にアパート・マンションのリフォームに幅広く対応しています。長期修繕計画の作成から、費用対効果を踏まえた優先順位のご提案まで、まとめてご相談いただけます。活用できる可能性のある補助金・制度についても、対象となる工事内容を確認しながらご案内いたします。周辺の競合物件の設備・家賃相場を踏まえたうえで、費用対効果の高い箇所から優先的に、効果を期待しやすいリフォームをご提案します。

複数の物件を所有されているオーナー様には、建物ごとに個別対応するのではなく、保有物件全体を見渡した修繕・投資計画のご提案も可能です。物件ごとに異なる築年数・劣化状況をまず整理したうえでご提案いたします。退去のタイミングにあわせた水回りリフォームのご相談から、外壁・屋上防水などの大規模修繕まで、幅広く対応いたします。

制度の申請には期限や条件があるため、リフォームを検討し始めた段階でご相談いただくと、活用できる選択肢を見落としにくくなります。工事着手後には申請できない制度もあるため、この点は特に前もってご注意いただければと思います。

アパートリフォームを幅広くご検討の際は、アパートリフォームの費用相場や工事の種類もご確認ください。東海エリアでのご相談は、ぜひお気軽にベータまでお問い合わせください。

まとめ

アパートリフォームは、現状維持かバリューアップかという目的を明確にすることから始まります。今後の保有方針をよく踏まえたうえで優先順位をつけることが、無駄のない投資への確かな第一歩です。設備の交換時期や大規模修繕のタイミングをあらかじめ把握し、長期修繕計画に落とし込んでおくと、複数の工事が重なる事態を避けやすくなります。

費用相場は、外装・内装・水回りいずれも建物の規模や工事内容によって幅があり、間取り変更を伴う場合はさらに費用が上がります。費用対効果と回収期間を確認したうえで、家賃アップによる空室リスクにも配慮し、電気工事など資格が必要な作業はDIYで行わないことが、トラブルを防ぐポイントになります。

補助金・制度は毎年のように内容が見直されるため、「長期優良住宅化リフォーム推進事業」のように終了した制度の情報が今も出回っていることがある点に注意し、必ず最新の公募状況を確認したうえで活用を検討してください。「住宅省エネ2026キャンペーン」のように、複数の事業が統合された枠組みも増えているため、名前だけで判断せず、対象工事や申請できる事業者の条件まで確認することが欠かせません。

リフォームは、目的を明確にし、費用相場と回収期間を把握したうえで進めれば、投じた費用に見合う効果を得やすくなります。判断に迷ったときは、自己判断だけで進めず、実績のあるリフォーム会社に早めにご相談いただくことが、無駄のない投資への近道です。